目 錄

  前言-----------------------------------------------------------------------1

  一、開業(yè)策劃方案-------------------------------------------------------3

  二、運營策劃方案-------------------------------------------------------5

  三、會員系統(tǒng)策劃方案------------------------------------------------30

  四、引流策劃方案-------------------------------------------------------39

  前 言

  近年來，隨著**市經(jīng)濟的飛速發(fā)展，**市商業(yè)的發(fā)展也不斷地邁上新的臺階。特別是隨著中國正式加入WTO后，大量外資零售企業(yè)正式進入到**市場，給**市商業(yè)帶來了很大的沖擊。商業(yè)呈現(xiàn)出多業(yè)態(tài)、連鎖化經(jīng)營、規(guī)?；?jīng)營的發(fā)展態(tài)勢，也成為了**市競爭最為激烈的行業(yè)之一。 對**市而言，為了打造北方香港，建設(shè)東北亞航運中心，成為東北老工業(yè)振興的龍頭城市，商業(yè)的地位和作用是不容忽視的。**市“**規(guī)劃”明確提出了要優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略任務(wù)，要完善服務(wù)設(shè)施，發(fā)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)，增強服務(wù)功能，提高服務(wù)水平，進一步增強區(qū)域性中心城市的地位和作用，為促進東北亞地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展提供功能完備的服務(wù)平臺。而**市商業(yè)作為服務(wù)業(yè)中的重中之重，可定會得到空前的重視，其發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大。

  玫瑰小鎮(zhèn)策劃書介紹了開業(yè)、運營、會員制、連鎖加盟等多方面策劃方案，并從玫瑰小鎮(zhèn)運行環(huán)境和區(qū)域經(jīng)濟要素上描述了玫瑰小鎮(zhèn)整體發(fā)展環(huán)境。并根據(jù)玫瑰小鎮(zhèn)綜合數(shù)據(jù)和各個業(yè)態(tài)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用市場結(jié)構(gòu)分析、數(shù)理統(tǒng)計分析和SWOT分析方法，對玫瑰小鎮(zhèn)的市場集中度、網(wǎng)點特征、以及其他商業(yè)的競爭優(yōu)勢、存在問題、外部機遇和外部威脅進行詳細分析，并結(jié)合當前最新最熱的營銷策略提出相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展對策。

  玫瑰小鎮(zhèn)位于港灣街1號，前身是“21庫”，21庫地處**港百年繁華老港區(qū)“**國際郵輪母港”核心地帶。

  優(yōu)勢：

  1. 玫瑰小鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越、交通便利，市內(nèi)3區(qū)可以快速通 過不同的交通工具到達目的地。

  2. 玫瑰小鎮(zhèn)緊臨大海，對于玫瑰小鎮(zhèn)從不同方向發(fā)展有很好的優(yōu)勢。

  3. 玫瑰小鎮(zhèn)和**碼頭相鄰，給玫瑰小鎮(zhèn)提供了大量的地面流量，通過引流可以達到一個理想的效果。

  劣勢：

  1.玫瑰小鎮(zhèn)雖然地理位置優(yōu)越，但是周邊沒有一個成熟的商業(yè)圈，對玫瑰小鎮(zhèn)的傳播造成一定的影響。

  2.玫瑰小鎮(zhèn)是一個全新的商業(yè)體系，在商業(yè)市場沒辦法和成熟的商業(yè)體系向抗衡。

  綜上所述想要玫瑰小鎮(zhèn)快速的傳播、消費者熟悉、快速打開市場、快速盈利，必須要有一個詳細完整的策劃方案，讓玫瑰小鎮(zhèn)在**以及全國實現(xiàn)自己的商業(yè)價值。

  一、開業(yè)策劃方案

  一、活動目的：

  1、增進社會的關(guān)注與了解,提升玫瑰小鎮(zhèn)的品牌形象

  2、實現(xiàn)品牌推廣打造公司知名度和美譽度

  3、通過獨特的慶典方式提高市場占有率

  4、通過此次開業(yè)慶典的隆重舉行可以增加員工對公司的信心，加強公司的凝聚力

  二、前期宣傳

  1.所有活動超市商品1折（解析：從玫瑰小鎮(zhèn)超市以及進口超市選擇價格成本相對較低的產(chǎn)品進行促銷，開業(yè)當天所有挑選的促銷商品展區(qū)，當天的中午12點鐘所有的商品1折，挑選幾款消費者比較熟悉價格透明的產(chǎn)品，比如衛(wèi)生紙、豆油等等。）

  2.購買超市商品或在其他商家消費或充值每滿50元，均可獲得抽獎機會一次，抽獎可以累積（解析：通過消費或充值可以快速收回現(xiàn)金流）

  3.抽獎送奔馳：1等獎奔馳一輛；2等獎筆記本電腦一臺；3等獎手機一部；4等獎T恤 一件；（解析：只有巨大的誘惑才能吸引所有人的關(guān)注，汽車可以內(nèi)部操作，4等獎T恤印上玫瑰小鎮(zhèn)的LOGO以及小程序二維碼，讓獎品實現(xiàn)流動公告效應(yīng)）

  4.多媒體宣傳： 抖音、快手、微信、電視、廣播、傳單、報紙全方位宣傳 （解析：開業(yè)當天商品1折，抽獎奔馳為引流，通過地面宣傳單，抖音、快手點贊、微信集贊、電視宣傳、廣播宣傳、報紙宣傳達到整體一個宣傳效果。）

  店面宣傳： DM單頁、吊旗、地貼、展架、海報（解析：在玫瑰小鎮(zhèn)正面做巨幅海報，突出商品1折，消費抽獎，送奔馳）

  三、場地布置

  準備物品：印有公司LOGO的彩旗桿、花籃、拱門、主席臺、慶典條幅、遮牌紅綢、氣球、桌椅、紅地毯場地的選擇：選擇距離企業(yè)近的一片空地，適合搭建舞臺以喜慶的大紅色為主，從店門口延至路邊鋪上紅地毯，紅地毯兩側(cè)站有禮儀小姐，店門附近設(shè)置簽到區(qū)，由禮儀小姐帶賓客到簽到處簽到。

  舞臺放置彰顯公司產(chǎn)品和品牌文化的背景板，舞臺兩側(cè)放置音響和禮炮。

  將慶賀開店的花籃擺放外面

  四、活動內(nèi)容

  1、嘉賓簽到：嘉賓來到由禮儀小姐帶領(lǐng)至簽到處進行簽到，然后再由禮儀小姐帶至座位就坐

  2、歌舞表演：儀式開始，先進行歌舞開場表演，讓嘉賓們和消費者欣賞

  3、領(lǐng)導、嘉賓致詞：開場歌舞結(jié)束后，由企業(yè)領(lǐng)導上臺道開業(yè)之喜和企業(yè)的產(chǎn)品文化，再由重要嘉賓上臺致賀詞

  4、剪彩儀式：領(lǐng)導和主要嘉賓共同剪彩

  5、放響禮炮

  6、放飛氣球

  7、按照宣傳的時間開始抽獎

  二、運營策劃方案

  商場后期運營管理中主要是達成整體的統(tǒng)一性，要求管理公司和入駐商家精誠合作，在同一個概念指導下開展同步的經(jīng)營管理工作。

  統(tǒng)一運營管理一般包幾個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷策劃、統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一運營管理和統(tǒng)一物管。其中"統(tǒng)一招商管理"是后期的基礎(chǔ)，這項工作的成敗得失不僅決定了開發(fā)商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)項目運營能力的強弱，以及能否長期經(jīng)營最終達到長遠利益和最大化利益。

  因此，對于綜合性的商業(yè)物業(yè)設(shè)施的后期運營管理中要把握好以下要點：

  1、關(guān)注環(huán)境：打造統(tǒng)一的購物環(huán)境和整體經(jīng)營氛圍。遵循統(tǒng)一運營管理的基本模式，實施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一服務(wù)等全面統(tǒng)一的運營管理，因為單個商戶的經(jīng)營管理情況只反映出個體的情況，只有經(jīng)營公司以統(tǒng)一為目標，為主線進行管理，在運營中不斷調(diào)整才能使商場保持新鮮年輕，同時提升整體的競爭力。前期招商要把控業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)布局的科學性，關(guān)注租戶結(jié)構(gòu)、租約及租金定義的合理性，合理匹配多種服務(wù)集合、多種功能復合、多種業(yè)態(tài)組合，樹立商場的整體經(jīng)營品牌環(huán)境和形象。

  2、關(guān)注租戶：商場的核心競爭能力是高品質(zhì)、協(xié)調(diào)一致的服務(wù)質(zhì)量。由此租戶可獨立運做，自我經(jīng)營，可以增加靈活性和多樣化的個體發(fā)展，但必須服從統(tǒng)一管理，保持高度一致的服務(wù)品質(zhì)；租戶管理是商場的核心工作之一，租戶的品質(zhì)是核心中的核心。租金收取方式要多樣靈活，適應(yīng)租戶自身的業(yè)務(wù)需求特點。租戶考核結(jié)果與管理措施的完善是商場日常重要的工作細節(jié)，也決定了租戶對商場的忠誠度和經(jīng)營積極性。實施專業(yè)化、人性化的物業(yè)管理和租戶服務(wù)，提供統(tǒng)一營銷策劃服務(wù)，運營上要避免物業(yè)管理與租戶的商業(yè)運營脫節(jié)，需要量化的考核管理，行為糾正，確保租戶與商品的經(jīng)營品質(zhì)。

  3、關(guān)注顧客：關(guān)注顧客消費服務(wù)環(huán)境的提升、消費熱點的引導，為顧客購物和消費提供高品質(zhì)、高質(zhì)量、安全、舒適、整潔的購物環(huán)境，是物業(yè)管理和商業(yè)管理部門的義務(wù)和責任。商場管理關(guān)注宣傳促銷方案的正確性、結(jié)果的準確性與有效性，嚴格執(zhí)行對商戶營銷的監(jiān)控和糾正工作。商場更加關(guān)心顧客的潛在消費和多項消費選擇，有必要加強會員體系的建設(shè)、固定客戶群體的發(fā)展及顧客忠誠度的提升。

  商場管理主要工作就是圍繞這種統(tǒng)一性和自身的經(jīng)營目標為核心，通過與開發(fā)商、業(yè)主、租戶、物業(yè)公司的共同配合，指導、管理、服務(wù)于項目的全程運作、全期運營，為業(yè)主、租戶、消費者、服務(wù)商提供良好的購物環(huán)境及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。逐步實行專業(yè)化、規(guī)范化、標準化、統(tǒng)一化管理的全過程。達到商場持續(xù)經(jīng)營的目的。在實際工作中，主要應(yīng)注意好以下節(jié)點管理的工作原則：

  --高效運營管理的組織架構(gòu)原則：

  1）高效、專業(yè)、協(xié)同的組織原則。在商場的組織管理模式上，不同于獨立商家或超市的管理模式，因為商場內(nèi)的商家眾多，商業(yè)模式眾多，不可能去分別設(shè)置相對應(yīng)的部門分別去經(jīng)營和管理，否則會造成大量的人力、物力、和財力的投入，造成管理部門眾多和增加商業(yè)風險。商業(yè)運營管理的部門設(shè)置是非常專業(yè)和高效的，其管理的核心是商場最關(guān)心的幾個方面，如：維護管理、安全管理、物業(yè)管理、業(yè)務(wù)管理、財務(wù)管理、招商管理、租戶管理、銷售及開發(fā)管理等，而非具體商品的進、銷、調(diào)、存以及物流配送工作等單一工作。

  1）準確的市場定位、合理的商業(yè)規(guī)劃、周到的功能匹配、差異化的業(yè)態(tài)及品牌組合。因此，首先最基本的目標是關(guān)心商業(yè)經(jīng)營主體在商圈中能夠獲得生存獲利的長期發(fā)展機會，有足夠的回報；其次，在經(jīng)營主體組成確定之后，還需要根據(jù)各種經(jīng)營主體的需求和項目自身的需要進行整合規(guī)劃上，特別要避免安排與主力店經(jīng)營形成競爭的商戶，要保障主力店的經(jīng)營利益和整體商業(yè)組合的匹配。；最后確定它們在項目中的位置，這點非常重要，因為經(jīng)營主體對于引導人流起著關(guān)鍵作用，其布局規(guī)劃直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)。

  2）這一階段，處理好商鋪投資的政策是基礎(chǔ)。分散發(fā)售的產(chǎn)權(quán)商鋪，現(xiàn)實中商場不能做到統(tǒng)一管理是國內(nèi)商業(yè)的硬傷，因此，商鋪發(fā)售一般只限于輔助店獨立商鋪，整體商業(yè)內(nèi)容的物業(yè)一般不能分散發(fā)售，需要制定大型商業(yè)物業(yè)投資產(chǎn)品，保障物業(yè)的整體性持有。即使投資型商鋪發(fā)售，也必須保證物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)不受小業(yè)主影響。一般可考慮帶租約銷售外鋪和部分邊鋪，而內(nèi)鋪和中心鋪則考慮返租銷售或投資理財型銷售。

  3）主力店和次主力店落位，對建筑物業(yè)開發(fā)的全面物業(yè)建設(shè)標準參數(shù)支持和標準接口非常關(guān)鍵。要著手于業(yè)態(tài)布局和獨立商戶匹配，租戶物業(yè)規(guī)范落位和合理動線、空間營造、交通審批、消防審批等的匹配。

  開業(yè)期招商及業(yè)態(tài)管理原則：

  1）制訂優(yōu)秀的有眼光的租賃政策與承租服務(wù)是關(guān)鍵。商場制定相應(yīng)的承租戶政策，提高承租戶質(zhì)量，租金在合理起步基礎(chǔ)上，只升不降是基本運營管理訴求，也是受益指標的良性發(fā)展體現(xiàn)。

  2）一定要強調(diào)商場和租戶的雙贏。招商對象的最高目標是各種業(yè)態(tài)行業(yè)的知名名牌商店或服務(wù)機構(gòu)，最低目標是部分名牌店鋪配置部分非名牌店鋪。這一階段，如何管理商鋪的出租率、績效的達成比例和入駐租戶的租金、費用收取是主要目標。

  3）招商管理重要的原則是核心主力品牌先行，次主力品牌和輔助品牌相匹配，休閑娛樂合理配置規(guī)劃。放水養(yǎng)魚，先做人氣，再做生意。目標市場定位為商圈內(nèi)所有居民及主題內(nèi)容吸引的周邊人口，核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的40-50％。

  4）業(yè)態(tài)布局管理重要的原則就是要嚴格租戶區(qū)位、入住規(guī)定、租期制約和清退條款的計劃性和標準化。制訂承租人手冊，根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實際運營效果，讓銷售最好的業(yè)態(tài)和品牌商戶得到商場內(nèi)最佳位置。根據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)整要求，確定招商計劃，不斷讓優(yōu)秀的商戶進場，淘汰經(jīng)營不善的商戶。

  5）運營商需要關(guān)注每一個租戶的軟、硬件環(huán)境、氛圍營造及發(fā)展趨勢的確定，要利用信息化手段實施量化管理。對商鋪分割、產(chǎn)權(quán)狀況及租戶運營狀況的有效監(jiān)控，進行全程的跟蹤管理。在這一階段，統(tǒng)一租戶租約管理、往來管理，有效指導商場的經(jīng)營策劃，通過追蹤顧客消費信息了解顧客需求、指導租戶經(jīng)營。要制定整套商場運營管理體系文件，包括：制度文件、流程設(shè)計、業(yè)務(wù)表單。并實施企業(yè)管理顧問咨詢的輔助工作。

  --品牌及營銷管理的重點和管理原則：